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北上广深楼市库存消化不良房价首现月度全线下跌

A-A+2014年8月19日10:28中国证券报-中证网评论

  “7月,70个城市中新建商品房价格指数环比下跌城市有64个,二手房环比下调城市有65个,创历史新高,呈现普跌趋势。”中原地产首席分析师张大伟表示。

  接受中国证券报记者采访的专家认为,目前部分城市库存量较大,甚至处于绝对过剩阶段,房价尚未真正触及底部。鉴于房地产投资下滑对经济增长的负效应,一些地方可能出台救市政策。如果信贷支持力度加大,四季度房地产市场有望走稳。总体而言,全年房地产投资或保持10%左右的增速。

  库存高企 部分城市去化艰难

  国家统计局18日发布的7月70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,北上广深新建商品住宅指数首次全线下调。7月,我国70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)和二手住宅环比下降的城市数量达到64个和65个,分别比6月份增加了9个和13个。

  张大伟认为,2014年楼市变化的速度远远超出市场预期。一线城市第一次出现住宅指数全面下调,楼市降温已经从点覆盖到面。

  专家表示,前期库存较大、房价上涨过快等市场本身风险积累是造成房价回落的主要原因。统计局数据显示,7月末,商品房待售面积55230万平方米,比6月末增加802万平方米。

  中国房地产学会副会长陈国强指出,目前部分城市库存量较大,消化或需几年,有的甚至需要八至十年时间。库存情况严重与否不应以几线城市区分,而应以土地出让规模为衡量依据。张大伟也认为,市场已告别绝对短缺,部分城市已经绝对过剩。

  根据上海易居房地产研究院的统计,一线城市库存压力较大。7月,一线城市新建商品住宅库存量为3402万平方米,环比增长4.4%,同比增长27.5%,继6月份库存量创新高后,7月库存继续攀升。

  上海易居房地产研究院的报告还显示,7月北上广深4个城市新建商品住宅存销比分别为18.9、17.2、14.1和14.7个月。4个一线城市的存销比走势趋同,相比6月份均出现上涨。在2013年年末,4个城市的存销比分别为7.6、8.7、9.0和11.9个月。而2014年行情疲软,致使4个城市的存销比数据明显增大,说明库存去化变得艰难。相较而言,北京存销比提升的力度最大。去年北京的库存压力最小,但今年逆转成为压力最大的城市,说明北京市场的降温力度较大。

  上海易居房地产研究院副院长杨红旭直言,由于本轮楼市调整周期的住宅库存量远超过2008年和2011年,且中央层面不会强力救市,所以市场调整的时长将超过前两轮楼市调整期。

  而各地出台的放松限购等政策尚未起到刺激销售的功效。根据统计局数据,1-7月商品房销售面积56480万平方米,同比下降7.6%,降幅比1-6月份扩大1.6个百分点。其中,住宅销售面积下降9.4%。商品房销售额36315亿元,下降8.2%,降幅比1-6月份扩大1.5个百分点。其中,住宅销售额下降10.5%。

  成交疲弱 房价底部尚未出现

  在张大伟看来,未来降价的楼盘会明显增加,三季度楼市主题仍是以价换量。目前一线城市的降价楼盘开始增多,并从以往的暗降转为明降。日前,北京通州的楼盘东亚·印象台湖项目大幅下调价格,其在售的办公和住宅类产品中各拿出50套房源进行特价销售,降价幅度分别达6000元/平方米、4000元/平方米。

  不少业内人士认为,考虑到多数城市的房地产库存水平仍在提升,预计价格下滑趋势短期内难以扭转。陈国强认为,房价由涨转跌的拐点已经形成,但并不意味着房价已经见底。“房价是否见底很重要的一个指标是成交量。成交量恢复到比较稳定的状态,受此支撑,就可以基本判断房价将筑底,但目前成交很差。”

  面对疲软的市场,不少开发商认为最艰难的时期还在后面。渣打银行日前对开发商的调研显示,开发商对于房地产市场的前景依然看淡,当前房屋建设活动在持续放缓,城市拍卖地块数量在减少,住宅销量仍在下降。

  目前,不少开发商已经下调了全年销售目标,并称将坚持以现金为王的战略,加速资金回笼,必要时会考虑降价。万科表示,短期看,部分库存量高、去化周期长的城市仍将延续去库存的过程。对于新项目,公司将继续坚持新推盘当月销售率60%的销售目标;同时,将进一步加强库存去化,确保库存结构合理。

  “警情”不断 政策宽松预期增强

  有券商分析人士认为,地产调整和信用紧缩的相互强化作用不容忽视,这将倒逼调控部门考虑加大政策调整力度,部分地方政府有可能出台更为积极的托市政策。

  一位房地产研究专家认为,限购松绑的城市越来越多,最后保留限购措施的可能就是一线城市,但一线城市也可以通过调整限购人群认定标准等手段来加以优化,实现局部放松。

  还有专家认为,刺激需求关键还要看信贷能否有效释放出来。张大伟认为,下半年房地产市场将持续调整,而调整幅度要看信贷。他说,当下对市场成交制约最为显著的是信贷政策。首先,银行从风险控制角度出发,对房贷审核从严。其次,尽管房贷放款速度在央行的要求下有所加快,但由于资金成本提高等多方面因素,首套房贷款利率上浮的现象并未根本扭转,这加重了主导市场的刚需人群的观望心理。第三,对于广大改善型需求而言,六至七成的首付门槛极大提高了“买一卖一”的普通置换人群的资金压力。

  杨红旭表示,未来6至12个月,房地产调控总体朝放松方向发展。地方政府救市力度将越来越大,中央层面仍在推进长效机制建设,如房地产税立法、不动产统一登记、住房信息联网等,而最现实的一项措施是增加支持首套房贷的力度。随着相关部门继续实施定向宽松,商业银行必然会加大支持首套房贷的力度,利率有望从平均上浮10%逐步回落至以基准水平为主、以九折利率水平左右为次的格局。另外,置换性购房贷款、二套普通住房贷款等有望趋向宽松。

  业内人士认为,信贷突破的方向可能包括调整首套房认定标准,以支持首套房的名义加快信贷投放。另外,放松“认房又认贷”政策,实行“只认房”政策,以支持改善型住房需求。

  一些开发商则希望政府适度放松行政约束。泛海控股副总裁吴道缘表示,本轮房地产市场调整不同于过往的政策因素主导,主要是市场本身的变化。“有形之手”应放开对高端市场的调控,而抓好保障房建设。

  但对地方政府救市的做法,陈国强认为,政府救市可能起到反作用,进一步强化看空情绪,使购房者继续观望而不是积极入市。在目前库存量大、消化时间较长的情况下,地方政府救市的举措产生的效果可能非常有限。(记者 费杨生 赵静扬)

                                (原标题:楼市库存“消化不良” 政策调整预期强化)


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