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大资管时代的基金狂欢背后

A-A+2014年1月24日13:54朝闻天下评论

  在经历了地产基金史无前例的集体狂欢之后,让人咋舌的数据也就理所当然的展现在了公众面前,整个地产私募基金的规模翻了一番。随着国内机构、个人投资者财富的快速累积,更多元化的资产管理渠道得到了更迅猛的发展。

  专业机构预计,到2015年,公募和私募基金的规模加在一起将超过1万亿,假设房地产行业今后仍然按照现有需要,每年有8万亿新增资金需求的话,占比也不过就是13%。全国工商联房地产上回全国房地产投资基金联盟秘书长闫宗成就说过:美国房地产公司基金中,有70%来自于房地产基金,30%来自于信贷,我国只有极少数的资金来自地产基金,目前看来,房地产基金有非常大的发展空间。

  清科研究中心发布过一个统计,房地产开发经营仍是投资者最钟爱的子行业,去年全年发生投资案例80起,披露金额的73起,涉及30.4亿美元。此外,物业管理领域有两宗交易,房地产中介服务涉及一笔,其他子行业涉及一笔。据悉,目前房地产私募基金一般收益为15%左右,开发商成本约是20%-25%,中间5%到10的差价为基金管理费和渠道募集费用。虽然房地产企业的利润率普遍在下降,但是可以清晰看到,房地产基金依旧保持在一个较高的收益水平。在这种基金狂欢的背后,却也隐隐让人担心,如果十年期的银行贷款是6%,那么十年下来,至少需要60%的收益率才有可能均衡收益,而再细算一下,再加上基金盈利的部分GP还要再拿走2%的管理费,所以起码要达到10%的回报率才有可能募集到资金,而十年10%以上的回报率这个是目前西方房地产基金回报率的几十倍。目前按照平均是15%的回报率,十年下来就是150%,基本这个回报率是很难实现的。所以说,中国的基金一般是短期的募集资金行为,是依靠投资项目卖出后的盈利分红来实现的。目前拿地价格一路走高,地王是一个接着一个的被创造;而销售出的房地产项目还要增收例如土地出让金和税收等额外费用,剩下20%的盈利,可以想象,基本不可能支撑上述的回报水平。国内的房地产私募基金,从目前来看,风险还是挺大的。

  但是也不用太过紧张焦虑,这个行业还是个朝阳行业。只要选择专业、规范的公司,那么风险系数将大大降低。例如被评选为十大房地产基金的长富汇银,就是一个不错的选择。他以股权投资为主,债券投资和夹层投资为辅,而且将重点放在优质的房地产细分行业开发产品上,且这些产品需要同时具有高附加值增长空间。这样一来,LP将获得最大化的丰厚回报预期。

  虽然以上数据很多可能都是不明觉厉,但仍然能意识到房地产基金疯狂增长的背后一定隐隐存在着一些风险,但无论什么其实都是风险与机遇并存,高风险高收益是千古不变的道理。所以如何在高收益环境中尽量规避高风险,那么一家好的房地产基金公司的确是值得花时间研究一下的。

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