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小产权房的前世今生

A-A+2013年11月28日11:04舜网-济南时报评论

  近四年治理小产权房相关政策

  2010年2月

  国土部部长在全国国土资源工作会闭幕式上透露,已经完成针对小产权房的调研,争取年内出台解决方案。

  2010年5月

  14部委开始酝酿小产权房整治方案,对发现的问题,采取“一案一处理”,全国性处理将在小产权房治理方案出台后。

  2011年5月

  国土部等三部委下发《关于加快推进农村集体土地登记发证工作的通知》。

  2011年11月

  国土部再次明确:小产权房等违法用地不会因农村集体土地确权而合法化。

  2012年2月

  国土部称当年在全国试点处理小产权房。

  2013年11月

  国土部、住建部联合下发通知,要求各地坚决遏制最近一些地方出现的违法建设、违法销售“小产权房”问题。

  从最初发端于珠江三角洲的统建房到如今遍布全国各地的旧村改造房,小产权房到底是如何一步步发展起来的?面对一次次强有力的整治措施,小产权房却边拆边建,数量越来越多。是什么原因导致它有着如此强大的“生命力”?“严格说起来,小产权房并不是一个法律概念,是人们在社会实践中形成的一种称谓。”山东大学房地产研究中心主任李铁岗表示,“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村委会颁发。而这种乡镇政府发证的所谓小产权房产,实际上没有真正的产权,这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证,购房合同国土局及房管局也不会给予备案。

  那么,小产权房最早是什么时候、在什么背景下出现的呢?中国社会科学院城市发展与环境研究所副研究员黄顺江研究发现,从1980年代初开始,珠江三角洲最先拉开了改革开放后我国农村工业化和城镇化的大幕,于是,一些村集体就开始在集体土地上建造厂房或住房,以供出租或出售。

  随后,小产权房在1990年代初开始蔓延。从1998年开始,我国住房制度改革步伐加快,到2000年,全国各地基本上停止了福利性分房,城镇居民不得不到市场上去买房。这就使得一个时期以来一直处于萧条状态的房地产市场骤然升温,并迅猛扩张。同时,房价也跟着一路看涨。

  大量兴建小产权房不仅触及了国家的耕地红线,也违反了《土地管理法》等相关法律法规。于是,从2007年开始,几乎每隔半年左右,国家有关部委就会下发各类严禁兴建、销售小产权房的通知和意见。虽然全国各地此间也拆除了一批,但就像“打不死的小强”,结果是小产权房边拆边建。全国工商联房地产商会2010年发布的数据显示:1995-2010年间,全国小产权房竣工建筑面积累计达到7.6亿平方米。

  为何小产权房屡禁不绝、越建越多?对此,黄顺江研究认为,地方政府要想开发利用农村集体土地,就必须先从村集体手里将土地征收过来,但在征地过程中,地方政府为了保证自身利益,通常将补偿标准压得很低,使农民的利益在征地拆迁过程中屡屡受损。于是,无论农民个体还是村集体,都对政府的征地拆迁活动越来越消极,甚至产生抵触情绪。在这种形势下,农民和村集体为了使自身的利益不受损失,常常自己先行开发,以避免被政府低价征收。

  此外,记者调查发现,与市民急切盼望小产权房“转正”套现相比,村民并不想通过交钱换来一个有产权年限的房产证,这也说明补交土地出让金并不是当下最得人心的“转正”方式。 

 

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