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评论:治理“小产权房”不能光靠查处

A-A+2013年11月28日11:22中国新闻网评论

  24日,国土资源部、住房城乡建设部联合召开坚决遏制违法建设、销售小产权房问题视频会议,部署小产权房整治工作,“对在建、在售的坚决叫停,并依法查处”。在22日,两部委还联合下发《关于坚决遏制违法建设、销售小产权房的紧急通知》。这是官方又一次明确强调小产权房不存在“转正”的可能性。(11月26日《新京报》)

  十八大三中全会后,由于农地流转问题而使小产权房的讨论热闹非凡。而有关部委短短3日内对在建、在售“小产权房”治理,就进行两次相关部署,并迅速拆除、移交一部分小产权房违法的人和事,对于小产权房的重视可见一斑。

  小产权房的产生源于本来应该属于农民或农村集体的收益被政府和开发商强行拿走,农民或农村集体于是绕开政府自己开发,携低价优势杀入到商品房的市场竞争中来,他们在国家有关部门和地方政府的一再禁止和打压下,顽强地生存壮大,或明或暗的在建、在售小产权房从无停止。小产权房的巨大存量,使政策陷入进退两难的局面。

  按照我国现有的《土地法》等法律法规的规定,集体土地不能直接对集体外群体交易,即禁止买卖,只能在集体内流转,而集体内的简单利用,如单一粮食种植、低附加值作物种植,注定了这样流转的低价值、低收益。法规政策导致了农民集体土地收益现实的大幅减少。

  反过来讲,要想有效遏止和阻断开发商或农民在集体土地上违规建小产权房,提高农民土地收益无疑是一条根本的对策。就目前情况看,提高土地补偿金将是提高农民土地收益的一个最主要渠道。其在有效提升集体土地收益的同时,也事实上提高了小产权房开发的成本。成本提高,也就意味着开发收益的降低。而收益降低,就从根本上有效降低了违规开发小产权房的冲动。

  当然,要想让这一设想真正能够发挥效力,就要在修改现有的土地制度上下工夫。如在土地管理法中或者配套的《农村集体土地征收补偿条例》中,对集体土地征收的交易制度进行明确的规定,如建立土地征收(出让)集体议事、征收转让规模、补偿价与最终拍卖价比率等集体土地征收(交易)制度,真正让集体土地与相关市场价格联动。同时,辅以严格的罚则和监督检查,严防损农事件发生,确保农民根本利益。

  此外,就提高农地收益而言,还有更广泛的途径。比如,加快赋予符合政策的集体土地建房、租赁、交易权,进一步发展家庭农场、优化农业结构、发展观光农业等,大幅提高农村等集体土地流转和使用收益。农民的集体土地收益切实大幅增加了,而且还是持续的长久受益,恐怕不用遏制,小产权房也不会长久热度不减。

  因此说小产权房不仅仅是一个房地产市场问题,还是一个牵扯更大范围的制度完善、农业结构优化和转型、帮民致富等更深层次的问题。这不仅牵扯国土、住建等房地产管理部门,更与农业等支持“三农”发展部门密不可分。

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