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太原房地产业内人士:刚需强劲致房价降价幅度有限

A-A+2014年5月21日08:07山西经济日报评论

省城某知名楼盘。 郝薇 摄省城某知名楼盘。 郝薇 摄

  不论是官方发布的统计数据,还是楼盘争先恐后推出的打折促销活动,甚至是不绝于耳关于开发商资金链断裂跑路的坊间传闻……这段时间,中国房地产市场上种种“微妙或动荡”的表现,似乎都从不同角度印证着劲跑了十年之久的中国房地产市场,大有“停下脚步喘口气儿”的迹象。

  全国楼市呈现出的种种“表情”,似乎让一些开发商心惊胆寒。而愈演愈烈的“房地产崩盘论”,也让多地楼市“坐卧不安”。尽管楼市崩盘论不断发酵,然而,值得正视的是,围绕其展开的激烈交锋也让支持和反对此论调的“声音”展开了博弈。

  似乎也受“崩盘论”影响,从今年3月起,太原楼市成交均价连续两月微调。尽管楼市成交量有所下滑,但对于这一结果,近日,省城多位房地产业界权威人士纷纷认为:加剧的观望情绪让太原楼市成交量小幅下探,也许缓慢增长或者原地踏步将成为未来一段时期的状态,但大幅降价和崩盘发生在太原的可能性并不大。

  观望情绪加剧成交周期拉长

  从2013年开始,陈阿姨就将买房纳入了家庭大事计划,可直到现在,她都迟迟没有出手。之所以拖着没买房,用陈阿姨的话说,房地产市场形势不好,降价的可能性比较大,还是再等等看。

  在省城太原,像陈阿姨这样持有观望情绪的改善性刚需购房者不在少数。然而,在依旧坚挺的房价面前,该立即下手买入还是再等等,让不少购房者颇为纠结。

  刘先生也是刚需一族。今年3月,“万科蓝山”开盘时,他曾和家人一起去参观样板间。尽管开盘时,全款9.6折,按揭9.8折的促销活动力度很大,但早已对“万科”情有独钟的刘先生依然没有出手。5月中旬,已有悔意的刘先生突然收到一条“万科蓝山推出一口价8600元”的短信。均价9200元的品牌楼盘每平方米降了600元,以92平方米的户型计算,刘先生能少掏55200元。

  难道“万科”降价了?惊喜之余刘先生拨通了“万科蓝山”置业顾问王女士的电话,王女士透露,每平方米8600元是母亲节推出的“一口价”特价房,房子没几套,现在只剩下5层和32层。尽管对楼层不甚满意,但考虑到可以省下好几万元,刘先生当即赶去售楼部准备交付定金。

  曾有机构调查显示:此前,太原购房者从选房到成交周期为1周左右,而从今年开始,太原购房者的成交周期明显无限期拉长。而对于像刘先生这样普遍观望情绪加剧的购房者,最终等到特价盘的事例似乎又让观望情绪加剧的购房者们信心倍增。

  “某个项目某个户型出现低价,并不能代表楼盘整体在降价。事实上,这样特价的房源极其少量,而且楼层也几乎是最不受欢迎的层次。”省城某楼盘项目置业顾问透露,太原开发房企迫于资金回款和去库存压力,不惜在某一时间段微调价格或者推出特价房源吸引顾客,以期迅速回笼资金完任务,平价开盘、打折促销等“以价冲量”现象增多。而他们一旦完成某一时段的销售任务,价格会立即回调。这种调价并不是真正意义上的降价,而是为了促销的正常反应。

  总体来看,今年4月,“万科蓝山”开盘后期的价格比3月刚开盘时微调了一些,尽管5月推出了几套特价房,但不是接近顶层就是底层。而且,销售方式也颇为隐蔽和艺术,他们往往是通过手机短信向曾有意向的客户透露一口价房源,并不会大张旗鼓地广告宣传。该置业顾问透露,除了“万科”,今年3、4月份,基本上太原楼市在售盘都体验到了不小的压力,但是进入5月份,基本已开始转暖,购房的客户和前期比也逐渐增多。

  刚需强劲致房价松动有限

  在“崩盘论”、救市、限购松绑等一系列重磅信息的轰炸下,太原相当一部分购房者对后市降价预期继续升温,他们浓厚的观望情绪以及放缓入市的举动,直接导致许多新盘开盘的销售情况并不乐观。

  数据显示:4月份,太原新建商品住宅价格为6878元/平方米,与3月份相比环比下跌0.42%,从2014年开始,这已是太原新建商品住宅价格第三次环比上月出现下跌。值得注意的是,同比2013年4月的6184元/平方米,则仍然上涨11.22%。

  尽管从数据上看,太原楼盘成交价有所松动,但记者近日走访多家在售楼盘售楼部发现,各大楼盘的报价基本没变,只是纷纷推出了奢华派对、迪士尼乐园、抽奖、1万顶N万等名目繁多的活动来吸引消费者,为市场加温。

  “在经历2013年量价飞涨的繁华之后,楼市的确迎来了历史上最严峻的转折点。”易居中国克而瑞华北(山西)公司总经理助理牛佩华认为,房价出现小幅下降,是市场的正常反应,但崩盘的可能性几乎没有。“单从价格上说,要看下降幅度和空间有多大,以太原为例,一个楼盘下调10%都很勉强,如果说大面积降价或者崩盘更是可能性极小。”

  牛佩华分析,对于太原楼市而言,如果看数据,全年的均价也许会有所下降,但具体到什么楼盘降价则要分项目来具体问题具体分析。比如:1万元-1.8万元价位的高端项目,是对拉低成交均价贡献最大的项目。事实上,“星河湾”、“摩天石”、“MOMA”等这些楼盘属于顶级奢侈豪宅,本身挖掘的就是少数客群,销售情况自然都不甚乐观。因此,受大环境的冲击也最为明显,降价1000元到3000元的可能性会比较大。而像以“万科蓝山”、“恒大”等为代表的中高端刚需盘,由于受成本控制,降价的幅度则非常有限。

  那么,在政策不稳、信贷收紧、市场观望等多方因素影响下,如何判断房地产市场是否开始降价?牛佩华认为,主要看降价是个案还是普遍现象。只有全面开始下跌,也就是说,比如“富力”或“万科”等这些对市场敏锐度极高的大型地产的所有项目开始调价,而不是其中一个,才可能被认为是大跌的前兆。

  山西财经大学教授马培生也认为,太原新建商品住宅的平均价格由3月的6907元/平方米下降到4月的6878元/平方米,降幅很小,并不能由此就简单得出楼市降价的结论。将总成交房价除以总成交面积,算出平均房价,对于判断房地产市场并不科学;追踪同一物业不同时期的价格变化,进行加权计算得出的房价数据,才能体现房地产市场的变化。他认为,眼下,太原市小产权房和“五证不全”房叫停,相对来说,住宅供应量减少,而需求量则没有明显的下降。受整个房地产市场悲观情绪的影响,观望的购房者不少,但最需要正视的是,强劲的刚需是不争的事实。

  土地成本压缩地产商利润空间

  “中国的房地产到了一个阶段性的顶点。有些城市明显过剩,风险相当大;有些城市仍然以庞大的刚需占主流,但价格却高高在上。”省城地产商孟晓明认为,和一线城市相比,太原地产业明显属于后者。因其本身就不算热点地产城市,受到的冲击和影响自然相对小。

  “太原地产崩盘的可能性非常之小。一个很简单的道理来说明:土地是房地产的原材料,土地供应少了,价值自然会增加。成本加大了,利润空间就会压缩,如此看来,‘崩盘’对于太原楼市而言,基本不成立。”在地产商海打拼多年的孟晓明看来,太原整个城市的地形是一条沟,找一块平整的土地并不容易。太原的土地非常金贵,对于地产商而言,有价值的土地就像是座金山,没有地会崩盘么?他的看法与省城许多地产商的看法如出一辙,他们都认为,目前在太原,环路以内基本没地可拿,地价自然也很高。2012年,当时最贵的土地是电机厂的“地王”,每亩800多万元的地价让许多业内人士惊叹,时隔两年,现在太原最贵的地价已经涨到每亩2000多万元,和当时相比,地价涨了几倍。而且眼下,太原市的城中村改造虽然也如火如荼,但是令他们望洋兴叹的是:地价成本逐年飙升,拆迁成本也需要不少,再加上人工成本、营销推广成本等费用,开发商的利润空间和几年前地价便宜的时候相比,已经压缩了相当一部分。

  反过来,居高不下的成本,让太原的土地更加炙手可热,使降价空间更加狭窄。一位不愿透露姓名的地产商更是直言,“现在,地产商拿地很难,我们不可能亏本卖房子。太原楼市不同于北京、上海等地的楼市,守着固定资产,大不了房子销得慢一点,但不会大幅降价赔本卖。”

  一边是浓厚的观望情绪,另一边是居高不下的建造成本,购房者和地产商之间“剪不断理还乱”的纠结与博弈,让不少人深刻体会到了房地产市场的复杂性。

  “太原楼市的泡沫并不大,由于限购等‘硬杠杠’,投资客比较少,基本都以刚需为主;但必须正视的是地方财政比较吃紧,这几年都是靠卖地赚钱。不仅如此,太原市如火如荼的城市建设也需要大量的财政收入,地价也名正言顺地比原来翻了几番。”省城某地产营销策划总监透露,这几年,土地楼面价从以前的每平方米1000多元涨到现在的每平方米2000元到3000元,不断增加的成本让开发商也“压力山大”。“原来的土地便宜,拿上一块地,捂上几年,利润相当可观。前几年,不少地产商确实赚了不少钱。可近几年拿地,利润很有限。对于不少地产商而言,众地产商都跃跃欲试想突破1万元的‘关卡’,更别提降价了。”

  他表示,品牌地产开发商都讲究品牌效应,尤其是刚进入太原市场的知名地产商,他们一般不会把价格定低,否则会使自己的品牌价值贬值。可太原的观望情绪和购买力又无法冲破预期的价格定位。但是如果某一家地产商在某个时段冲破1万元,太原楼市将会进入一个全新的阶段。

  本报记者 郝薇

(原标题:楼市太原“声音”:刚需强劲 降价空间有限)

 

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