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临汾市民10年前33万余元购商品房如今成回迁楼

A-A+2014年7月31日09:28三晋都市报评论

  政府和开发商的遗留问题却让买房人埋单?

  临汾市的薛女士怎么也没想到,自己家于2005年花33万余元购买的安宇花苑C区的商品房,却因为开发商至今未缴纳土地出让金而无法过户,去房管局办理房屋过户手续时,她才得知自己购买的商品房竟然是回迁楼。难道是开发商欺骗了客户?

  房子是回迁楼?

  7月24日下午,薛女士拿着自家的房产证再次失望地走出了临汾市房管局政务大厅的门。为了房子的过户问题,她已整整纠结了多半年。

  2005年6月,薛女士的婆婆花33万余元购买了临汾市解放西路附近安宇花苑小区一套建筑面积为111.77平方米的房子,并与开发商签订了商品房买卖合同。

  2007年1月,开发商给薛女士家办下了房屋所有权证。“房产证都办下来了,我们也没想那么多。”拿到房产证的一家人,谁也没注意到房产证“附记”一页上的“此房还迁于2006年3月”。就是这句话,成为薛女士卖房过户的直接障碍。

  今年年初,薛女士所在单位欲为职工集资建房,她就想着将该房屋卖掉,用卖房钱在自己单位再买个大点的房子。当她与买家谈妥价钱,去临汾市房管局对房屋办理过户手续时,工作人员告知“该房属回迁楼,不能过户,若想过户,需缴纳土地出让金”。这时,她才注意到了房产证上的那句话。“当时我家直接从开发商手里买的房,开发商也没跟我们说是回迁楼,签的合同也是商品房买卖合同,怎么就成了回迁户?”薛女士难以置信。

  记者从薛女士所持的商品房买卖合同中看到,该房的出卖人为临汾市安宇房地产开发有限公司(以下简称安宇公司),在“项目建设依据”一条中,写着“出卖人以出让方式取得位于解放西、编号为2002.005的地块的土地使用权”。土地使用权出让合同号、土地使用权划拨批准文件号、划拨土地使用权转让批准文件号处均为空白,虽然合同上注明了预售商品房批准机关为临汾市建设局,但商品房预售许可证证号处却是空白。

  为了弄明白自己房子的情况,薛女士去了安宇公司的办公楼,“整个公司只有一个工作人员匆匆开门后离去,根本找不到负责人。”

  之后,薛女士辗转找到了商品房买卖合同上开发商委托代理人丁某的电话。

  安宇公司是无辜的?

  在电话中,丁某自称是该公司售楼部经理,“这不是你一家的问题,整个C区都是这个情况,这是综合因素造成的。并不是开发商欺骗你,鼓楼广场项目工程是临汾市2002年的十大工程之一,当时政府没钱建设,就出台了一个政策:鼓楼广场由我们公司出资建设,然后用我们公司垫支的公建费抵‘安宇花苑’的土地出让金,这块地是我们公司从政府手里买来的,是政府一直没有把这个事情捋顺。加之市政府领导不断更换,没人管这个事,导致C区无法获得土地证。现在我们正积极与市政府、房管局沟通此事。半个月后如果还是无法正常办理过户手续,那你可以走司法程序,起诉我们公司,我们公司再起诉政府。在这件事情上,我们公司真的是无辜的。我只是承办人,只负责给你解释,不承担任何法律责任。”

  与丁某沟通半个月后,薛女士再次给其打电话询问处理结果。“丁某说,事情还没解决,他也没办法,让我去找他们公司领导。他们公司没有人上班,丁某又不给我们提供安宇公司负责人的电话。”

  看了薛女士的购房合同,临汾市房管局办公室主任郭海强对记者说:“这块地明明是划拨土地,合同上却写着出让。划拨土地没有缴纳土地出让金不允许上市交易,开发商将回迁楼当商品房销售肯定是违规的。临汾市历史遗留问题太多,薛女士的问题只是冰山一角。如果想过户,必须得缴纳土地出让金。”

  划拨土地与出让土地的区别在哪里?划拨土地(含有偿使用)土地证是指未交纳土地出让金办理了“划拨”类型的土地证,以后上市流转、转让、抵押时需向政府补交土地出让金;出让土地证是指交纳了土地出让金办理了“出让”类型的土地证,以后上市流转、转让、抵押时不再交纳土地出让金。

  记者了解到,为进一步规范土地市场,解决临汾城区范围内已取得划拨土地使用权补办土地出让问题,2010年底,临汾市国土资源局出台了《划拨土地使用权补办出让的试行意见》。

  按照该试行意见规定的办理程序,申请人向辖区土地管理所提交申请等材料;土地所委托有资质的单位进行调查、勘测,初审完成后送交行政审批大厅受理;审批大厅受理后,移交局办公室送土地利用管理科审查办理,不符合条件的予以退件;土地利用管理科核定补交土地出让金额后报主管领导审核;报局务会审定;报请市政府批准;中国土地市场网公示;签订出让合同,缴纳出让金;办理土地使用证。

  在当地房管局工作人员看来,个人缴纳土地出让金程序繁琐,“很难,可以说是交不了”。

  房子可以过户了?

  “‘商品房’字面意义上理解即包含了土地出让金,我当时买房的价格已经包括了这笔费用,凭什么现在还让我个人再缴纳土地出让金,政府和开发商之间的某种行为导致的后果,凭什么让买房人来埋单。再说当初开发商公然将回迁楼当商品房卖,我们老百姓不懂,监管部门干啥去了?”房子无法过户,薛女士卖房筹资的愿望破灭,她集资换大房子的计划被迫“流产”。

  按照临汾市国土资源局出台的《划拨土地使用权补办出让的试行意见》,土地出让金的缴纳按土地级别分为5个等级。住宅用地出让金:1级每平方米630元;2级每平方米540元;3级每平方米420元;4级每平方米315元,5级每平方米165元。城区基准地价调整后,缴纳的土地出让金标准也将作相应调整。

  据了解,由于划拨土地、集体土地上的房屋上市交易补缴土地出让金,变更土地性质手续繁琐,上述意见出台后,几乎无人办理过,致使大量存量房长期无法进行初始转移、抵押登记,导致私下交易、税费流失严重,严重扰乱了房地产市场秩序。

  为此,临汾市房管局曾向市政府打报告,称历年政府重点工程或经济适用房项目,土地手续不完善,或《土地使用证》上备注有“临时”等字样的问题。因“指挥部”或开发建设单位解散、撤离等已无法补全土地手续的,建议依据“政府土地批文”“土地出让合同”或上述“临时”土地使用等作为“用地证明”,可办理房屋初始登记。如东关商城、安宇花苑等小区。“我们还在等政府的批示”。

  针对薛女士反映的问题,记者致电安宇公司售楼部经理丁某,丁某给记者的解释与给薛女士的解释如出一辙。“因为反映类似问题的客户较多,开发商一直积极与政府沟通。7月22日,政府就此事组织相关部门工作人员召开会议,现在问题已经解决,具体怎么处理我不清楚,反正业主可以去正常办理过户了。”

  安宇公司于2002年4月在临汾市工商局登记注册,现在该公司法人已变更。记者询问该公司负责人的电话,“现在公司没什么项目基本上算解散状态,有什么事都是电话沟通,我这儿确实没有负责人的电话。”丁某说。

  听丁某说房子可以办理过户手续了,喜出望外的薛女士于7月24日下午,拿着自家的房产证再次去了临汾市房管局政务大厅,得到的答复是“还未接到上面的通知”。

  起诉开发商!婆婆年龄大了,自己也没有那么多的时间与精力,薛女士觉得那是没有办法后的最后一个选择。现在,她还在等待政府对于类似问题最终的处理决定。

  本报记者 何玉梅

(原标题:“我买的商品房怎么就成了回迁楼?”)

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