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太原二手房供大于求价格虚高 中介找托抬价

A-A+2014年2月18日07:53山西新闻网-山西日报评论

  去年至今,二手房市场延续涨势,让原本就不宽裕的购房者愈发纠结。收入没能跑赢房价,他们陷入沉思——

  5年省城打工的积累,让乔杰感觉有了“家底”。马年成家立业,是这位28岁小伙子的梦想。“但是,实现梦想没有想的那么容易。结婚需要一套住房,这是女方家长的唯一要求。可看来看去,满意的二手房不便宜,每平方米价格最低也得7000元。我那点儿积蓄,太单薄了。”在乔杰看来,迈过房价这道坎儿,难度很大。

  难度的增加,来自房价的持续上涨。去年12月份,太原二手房价格环比上涨0.4%,同比上涨4.1%。而新建住宅价格环比上涨0.3%,同比上涨11.7%。上涨的房价,让乔杰背负了更多的压力。他不怕辛苦工作,但他想知道“谁推高了二手房价?”“房价究竟又是谁说了算?”“今年能否涨得再慢点?”

  房价虚高谁是幕后推手

  “投资性购房无疑是二手房价上涨的主因之一。”从事商品房销售的刘晓刚经理开门见山,“太原与其他城市一样,以投资为主的购房占据了市场一定的比例。即使购买者初始没打算投资,但他们认定房产会升值。当到了卖房时,投资性的特征就显了出来。”

  对于那些投资者,一方面,较普通百姓而言,对房价没那么敏感。反正要涨,不在乎现在的价格是高是低。另一方面,当他们打算抛售时,又会非常看重房产的投资回报率。当收益不符合预期时,惜售的可能性加大。

  “80万元买的,不超过100万不卖。”这仅仅只是民企老板方烈名下的一套房产,而更高差价的房早在去年年中就已成交。

  因此,无论上述哪一方面,都在一定程度上推高了房价。

  “从众效应”也是暗暗抬高二手房价的因素。买涨不买跌,并不仅仅是股市的魔咒。对于楼市,其理也相通。道理很简单,如果有两家理发店,一家门庭若市,一家无人光顾,你会选择哪家?自然是宾客盈门的那家。在心理学上,这就叫做“从众效应”。

  很多人认为,房价下跌,购房者便会趋之若鹜。可事实上,恰恰相反。试想一下,假如房价下跌,你是不是这么想:明天会不会跌得更低?等等再出手。如果房价上涨,你是不是认为“明天可能还要涨?”现在不买,怕是以后就更买不起。在这种心理的驱使下,很多人会赶紧出手买房。

  “从众”的人多了,市场就会看涨。去年以来,省城新建住宅没有“低”过头,始终保持着涨势。新建商品房与二手房亦步亦趋,水涨船高的二手房价,免不了带动人群追涨。

  地价连着房价,也间接影响着二手房市场。去年8月9日,华润置地(成都)有限公司20亿元竞得太原长风商务区三宗商业用地。同年9月6日,该公司又以总价近18亿元拍下迎泽西大街88亩的一块地……岁末,晋源、万柏林、尖草坪等还有24块地进行土地挂牌出让。市场普遍存在房价上涨预期,“宁可房子卖不出去,也不愿降价”的想法,在很多开发商心里愈发坚定。

  合力之下,二手房顺理成章当起了“香饽饽”。

  是供不应求?还是供大于求?

  从供需关系来看,供不应求是导致价格上涨原因。二手房的真实情况呢?

  “二手房价虽然上涨,可二手房市场却是供大于求。”省城某中介公司经理尚民军的话明显 “违背”了市场规律。

  供大于求不难理解,很多中介公司的受访者表示:在“新国五条”、中央反腐等多重因素下,不少新房进入流通市场。目前,太原确实不缺二手房源。那么,充足的二手房源,却为何没能让价格下跌呢?

  刘晓刚卖房卖了10年,他坚信,在省城二手房市场上,中大户型占据了较大比例。而在二手房购房者中,刚需者占据主导地位,资金压力让他们不得不青睐中、小户型。

  记者走访市场了解到,很多中介公司目前房源充足,但60平方米至80平方米的房子特别紧俏。如果将需求不强烈的大户型房源除外,市场中的刚需和有效的供给关系一下子就清晰起来——“有效的供应”难以满足“真正的刚需”。站在这个角度,就与供需关系影响价格的经济规律一致了。

  像乔杰一样的刚需者,在寻找小户型时往往感觉房价偏高,恰恰正是二手房市场规律的真实反映。

  去年以来,媒体报道一些中介公司退出市场,其背后的原因也在此。大户型需求少,房源闲置;小户型需求多,房源偏少。而中介公司赚取的是中介费,小户型量多但挣钱少,怎能维持生计?

  当然,二手房价上涨是多方面的。比如,去年太原市重拳整治小产权房,小产权房开始停售。3月4日,太原市出台文件,提出不得为小产权房办理房产证。7月11日,太原市政府再次发出通告,表示今后政府将定期研究、通报查处违法建设情况。2014年,打击小产权房更将成为一项常态化工作。

  如今,违规预售房风险多,购房者不敢买;政府痛下决心打击小产权,小产权房更不敢卖。太原民营房企老板房欣富认为,重拳打击小产权房,让一部分经济上不宽裕的百姓也转向二手房市场。加之去年省城外来务工人员、大学毕业生人数不断增加等因素,住房供需关系岂能不紧张?

  谁在从中夺利

  在省城购买二手房的赵媛媛有过这样的经历。去年暑假,她看中了省城并州路上的一套房,准备看房时才发现中介公司还带着其他人。这些人当下就喊着加价。本想往下压价的她,因无力承担只好放弃购买。到了年底,赵媛媛却意外地发现,她看上的那套房还没出售。

  找托抬价确实是中介公司的“潜规则”。记者以房主的身份提供房源,某中介公司的负责人就表示,可以通过找托等方式,安排一两个托来抬高交易价格。

  目前,房产中介机构主要盈利方式是收取交易佣金,手续费通常是交易总额的2%。所以,为了赚取更多的利润,一些中介不光通过找托的方式来抬高房价,而且自己也会偷偷在房东要价的基础上加价。业内人士透露,找托可以抬高房价3%左右。

  太原某中介公司销售人员刘鑫说:“卖房人过高的期望也是影响房价的一个因素。”目前在省城,二手房依旧是卖方市场,不少房主按照自己的预期“坐地起价”。但实际价格应该是中介公司按照“市场比较法”进行估价,即选择与区位、建筑类别、品牌、物业等方面相同或相近的房价进行比较和计算。

  当然,卖房的想要高价,中介公司也没有理由拒绝,毕竟价格卖得越高,回报也会越高。“去年以来,二手房整体趋势还是涨的,这给卖房者以充足的上涨预期。”刘鑫说,除了中介、卖房者是主要的获利方外,交易过程中的贷款、税收等手续,也让银行、政府变成了受益一方。

  对于二手房购买者来说,他们一方辛苦换来多方受益。

  但是,经济规律势必存在周期性的涨落,认为房价只涨不跌其实是一个悖论。目前,随着二手房涨势的收窄,尤其房产税的呼之欲出,让房价趋稳甚至有了下降的可能。在未来,出售房产的意愿会越来越强烈,买房双方议价空间也会加大。

  近些年,中央不断加码房地产调控,尤其是十八届三中全会和全国经济工作会议的召开,就房地产调控浓墨重笔。也许,就在2014年,乔杰的梦想会实现。

  本报记者 岳晋峰

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