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山西个别城市楼市扭曲激进 三四线城市房价下滑

A-A+2014年3月5日09:20山西经济日报评论

  盲目盖楼、无度扩张……雨后春笋般的高层住宅和某些城市有价无市的现状,似乎让人感到阵阵寒意。

  在此次崩盘论的核心内容中,以鄂尔多斯和常州为典型代表的“空城”“鬼城”等三四线城市,由于过度开发,引发降价促销清库存等风声不绝于耳。三四线城市涌动的暗流,似乎已经成为楼市崩盘的定时炸弹。

  反观我省的一些三四线城市,雨后春笋般的高层住宅和某些城市有价无市的现状,也似乎让人感到阵阵寒意。

  三四线城市房价下滑现端倪

  曾有数据显示:今年1月,全国100个典型城市中,有37个城市的房价环比下跌。而在其中,有34个是三四线城市。

  中原地产研究中心监测数据也显示:2014年1月首周,54个重点城市新房成交量回落,环比前周下跌5.8%。其中,一二线城市表现坚挺,分别上升5.1%和0.6%,三四线城市则快速下滑13.5%。

  国家统计局早在2013年12月公布的一组数据也显示:唐山等35个三线城市环比平均涨幅比11月回落0.2个百分点。数据表明,从去年12月,房价走势进一步趋缓,一二线城市在进一步加大房地产市场调控力度、努力增加保障性住房供应等一系列政策措施的作用下,市场渐趋稳定。

  山西个别城市楼市扭曲激进

  我省个别城市楼市出现扭曲激进,这样的情形能否视作崩盘?

  尽管也不认同崩盘论,但太原理工大学教授陈新华认为,事实上,常州和鄂尔多斯等城市的情况在我省的一些市县也已露出端倪,比如临汾、柳林、运城、离石等城市的房地产已显现出供过于求的迹象。

  事实上,大同房地产市场的问题也有所凸显。作为山西第二大城市的大同,现有商品房存量和土地存量很大,房地产市场压力很大。

  资料显示:截至2013年,大同市已开工的商品住宅项目达623万平方米,2012年、2013年出让住宅兼商业土地2494亩,按目前常规的容积率计算可能将有373万平米的商品住宅入市,两项合计近千万平米。按前五年的销售水平,现开工的商品住宅项目及商品住宅存量土地最少也要用5年时间去消化。由于大同房地产市场的需求已经大量释放,需求不足是主要问题,但是由于房价没有暴涨,房价下跌的空间也不大,供给过量是最大的风险。

  据2012年底上海易居研究院发布的《中国城市房地产市场风险排行榜》前50位中,呼伦贝尔、黑河等位居前列,大同排名第十,我省的晋城、临汾、吕梁、忻州也跻身前30名。此排行榜根据城市的市场需求市场供给,供求关系,外部环境,开工、成交面积,土地出让,二手房均值等指标分析,具有参考价值。

  某房地产业内人士认为,适度泡沫是房地产市场调整的润滑剂,没有泡沫也就形不成买方市场。但泡沫大了就会出问题。房地产市场发展必须与城镇化进程相协调。目前,一些三四线城市的房地产开发过于超前,而支撑城市扩容提质的产业却发展滞后,人口聚集功能不强,房地产市场发展过剩问题已经比较突出;同时,某些三四线城市人口向一二线城市流失的现实,也让房屋供给量明显大于需求量。

  房企三四线城市拿地路径谋变

  易居中国克而瑞华北(山西)公司总经理助理牛佩华也认同这种观点:出现鬼城城市,无一例外都是前期受当地政府大力推动,大量出卖土地,从而进行大面积城市新区建设,力图快速城市化的城市,这些都是有政府引导的行为。

  前不久刚去省内一些城市做过调研的他分析,从我省一些三四线城市甚至是县城来看,运城、吕梁等城市中,有些在努力地搞创意园等新区建设,但是经过实地调查发现,有些创意园事实上并没有和当地的产业规划很好结合。

  “比如一个只有10万人口的县城,它的创意园区的新区规划就是10万人,从哪里找那么多人住?”牛佩华认为,许多小城市弄一个高新区的帽子,并不考虑文化产业园区是否能扎根当地,政府也没有充分地考虑当地购买力和人口等实际情况。而只是简单卖地,调控能力和战略眼光远远不够。

  牛佩华认为,省内一些三四线城市楼市发展过于激进,不仅商品住宅盖得多,有些城市保障房的供应量也很大。按照经济学原理,供过于求时,肯定要降价销售。但矛盾的是,降价首先要考虑成本,在有限的利润空间内可以适当压缩价格,但降到成本线时,没有利润的时候,开发商如何降价?毕竟开发商要核算他的成本,土地、建安、人工、管理等成本,但是成本压不下来,而人们的购买力又有限时,终会两败俱伤。

  杭州和常州这几个降价项目的房源,一个是尾盘需要尽快处理,另几个是要找一个噱头,拿出部分特价房促销。太原和这些地方相比,虽然也有特价房,但之所以不可能出现如此大的降幅是因为,杭州楼价的基数大,比如每平米1.7万元,即使降3000元,它的房价也在每平米1.5万元,但是太原的房价每平米7000元左右,降价1000元,这个幅度就几乎接近他的成本价。

  而据有关人士透露,擅长在山西三四线城市拿地的龙头房企也放缓了脚步。早几年前,某知名房企在我省好几个城市都有项目,但近一两年土地储备的扩张脚步几乎停滞。有消息称,由于运城等地的地产项目销售情况并不乐观,他们也意识到在三四线城市深挖的潜力已非常有限。

 

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