看过2016年房地产市场量价齐增的盛景,经历过政府出手调控、政策收紧的风声鹤唳……尽管,山西房地产市场在这一年交上了一份让各界都意外的成绩单,但面对2017年开年后一拨又一拨对房产调控加码的政策,又一次掀起波澜。

  2017年,要不要买房和要不要卖房?都成为人们关注的焦点。那么投资房地产,是否还会带来财富效应?风险会有多大?

  房子是用来住的,不是用来炒的!

  一个房子承载了普通老百姓一生的梦想,但无数人因高房价望而却步。房子成了许多人的投资产品,使其失去了其本身居住功能的本质属性。

  在中央经济工作会议上,“房子是用来住的,不是用来炒的。”这句对房地产市场走向定调并被广为传播的话,被视为参透和瞭望2017年房地产走向的点睛之语。

  事实上,无论房价暴涨还是暴跌,都是政府不愿看到的景象。中央经济工作会议还曾提出,要综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止大起大落。

  而在2017年春节期间,以北上广深为首的一线城市,房贷收紧、首套房贷利率上调的消息便连夜传来。著名经济学家马光远认为,对于京沪等热点城市收紧房贷,还应该站在2017年中国经济总体环境,以及全球货币政策出现明显转折的大背景下来理解。北京和上海收紧房贷,最重要的信号,不是对政策加码,而是金融机构对于未来房地产市场的风险预判在提升。

  对于2017年的金融政策,易居山西公司副总经理孙卫华在2016年就认为,今年的金融政策会收紧,资金成本会更高。比如,政府将在首付、银行贷款利率等方面都有可能设置难度,并有叠加趋势。“只有通过金融的手段去设置门槛,才能在一定程度上抑制炒房客。”

  更值得关注的是,从中央的角度而言,2017年房地产政策已释放出明确信号:不希望投资投机性购房拉动房价继续上涨,炒房客的美好时代已成为历史。

  房贷利率紧缩,炒房成本增加

  2017年中国经济的日子仍然不好过,房地产市场经历狂热后必然会调整的大背景下,目前的政策力度已经足够大,只要执行到位,并配之以长效机制慢慢完善,房价上涨的预期自然会逆转。

  2月8日起,北京执行新的个人住房贷款业务要求:首套房贷优惠收紧,不得低于基准利率九折,二套房贷按揭期限从最长的30年,缩短到最长25年,少了5年;广州多家银行将广州地区的首套房优惠利率从8.5折上调到了9折及以上;深圳由于有意控制投放额度,部分国有大行深圳支行1月份信贷投放就大幅下滑……

  有业内人士认为,取消9折利率优惠政策,相当于一次加息,而缩短二套房贷的期限或者鼓励客户还贷,除了减少房贷余额,也是基于风险的考虑。

  据了解,2016年是中国房地产市场信贷史上最惊人的一年,央行数据统计:2016年新增房地产贷款5.7万亿元,同比大幅增长57.9%,占新增人民币贷款比重高达45%,较2015年底的31%提升14个百分点,其中新增个人住房贷款比重为87%,占新增人民币贷款比重为39%。尤其是去年下半年以来每月新增贷款70%以上都是居民贷款。其中,投资投机性购房占主流。

  就太原房地产行业来看,楼市仍处于“库存去化”时期,尤其是2016年,太原先后两次推出“去库存”政策。甚至在“930新政”后,全国21个城市密集出台限购令,太原仍然出台了“促销”新政,与全国地产调控方向背道而驰。

  恒大地产客户经理任先生透露,目前太原市的首付比例仍是20%。如果按照目前太原楼市去库存的主基调看,太原调整的可能性不大。但是去年年底至2017年元旦期间,市场上曾有过上调的风声,但后期究竟会不会调整,只能拭目以待。

  2017年买房还能不能赚到钱?

  如果拿出100万元做投资,买房、炒美元、炒股、买黄金或是做理财产品……你愿意选择哪一种?

  对于这一命题,关注金融的刘女士很坚定,她的选择是炒美元。“100万元的房子以每年可收回3.6万元的房租计算,100万元的投资成本要收回需要30年左右;而100万元如果做理财产品,买国债或办理大额存单,按年息4%左右计算的话,一年收益4万元;若是激进的投资者,也许会做高收益、高风险的理财项目,炒黄金、白银或基金、股票所得的收益将更高;如果用100万元人民币投资美元产品,按照2月19日的6.86的汇率可兑换14.57万美元,按银行客户经理的观点,人民币今年还会贬值,如果贬值到美元和人民币汇率为1∶7.5,以现在的汇率,投资一美元即可赚0.64元。按此涨幅计算,14.57万美元可以赚到9.3万元左右的人民币。尽管在此期间,要考虑人民币贬值、通胀率等问题,但100万元干啥最划算,一目了然。”

  “除了刚需,如果手头有余钱,真的不如把买房子做投资的钱用来投资理财和外币理财。如果是激进的投资者还可以做期货等,这样的收益将更多。”刘女士说。

  然而,尽管房地产市场情况严峻,但依然有人对楼市抱有很大的热情。对于买房投资的人而言,拿着多套房产的唯一目的就是升值,在成本为零的前提下,可以耐心持有。但如果未来有一天加入持有成本,房子不仅不赚钱,还要交房产税,这时房子已经不再是资产而是变成负债。

  2017年1月,重庆炒房团的希望被重庆官方为遏制炒房行为而祭出的“房产税”彻底幻灭。按照现在的银行利率买房出租,租售比不到2%,买房不仅没有利润,现金流还可能是负数。重庆炒房团全军覆没的例子再一次将那个遥远的故事变为现实。

  也有业内人士算了一笔账:买房和租房,10年以后财富差别有多大?以50万元的总房价计算,首付20万元,公积金贷款30万元,20年期限,月供1963元,10年月供为23.6万元;租房则以3%的普遍回报率计算,50万元月租1250元,按平均CPI5.7计算,10年房租为20万元,而租房人在此期间,省下首付20万元,存银行十年成为32万元,省下月供1963元存银行,利滚利后得31万元,省下一次性还贷的钱20万元。单单从财富上看,租房人胜出,而如果不出台房产税,且房子随CPI增值,买房者胜出。

  2017年还能买房投资么?对于这一问题,不少业内人士认为,综合买房的投资风险和投资收益,不同区域、不同地段的房源不同,收益也不同,但结合太原楼市仍以去库存为主的现状,买房要谨慎,投资有风险。(来源:山西经济日报 首席记者 郝 薇)